De store juveler på det danske ejendomsmarked er ikke slotte med spir og krummelurer. Det er betonkasser med konferencer, studerende eller hospitalssenge.

Men de er stadig sjove og udfordrende, siger direktør Peter Back fra erhvervsmæglerne Lintrup & Norgart:

- Jeg tror sagtens, vi kunne sælge Rigshospitalet. Der er store nationale og internationale pensionskasser, der er interesseret i investeringer, der giver sikre, stabile og gerne langsigtede afkast. Der passer Rigshospitalet aldeles glimrende, siger Peter Back.

Den mulige husleje afgør prisen

- Det er jo et meget tænkt eksempel, men hvis Region Hovedstaden beslutter at sælge denne her ejendom, så vil man stadig skulle bruge hospitalet. Derfor vil den nye ejer stå med Region Hovedstaden som lejer. Regionen kan binde sig på en meget lang kontrakt og køberen kan være sikker på, at Regionen betaler huslejen til tiden. Så dem ville vi – eller en af vores konkurrenter – godt kunne sælge.

- Der kan jo være noget prestige at få ved at være den mægler, der kan bistå Regionen med at sælge sådan en ejendom, siger Peter Back.

Erhvervsmægleren fortæller, at det er den potentielle husleje, der er altafgørende for værdien af en erhvervsejendom – som Rigshospitalet trods alt er, selv om den er offentligt ejet.

Beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed

Den offentlige ejendomsvurdering tjener primært som grundlag for beregning af ejendomsskatterne, forklarer Peter Back:

- Bl.a. derfor er den ikke altid helt retvisende i forhold til en kommercielt aftalt handelspris mellem en køber og en sælger. Ligesom den offentlige ejendomsvurdering ikke kan stå alene, er det gamle ejendomsmægler-mantra om ”beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed” sådan set heller ikke fyldestgørende, siger Peter Back.

Du kan fx sagtens have en luksuriøs ejendom på en central adresse, der alt i alt ender med en ringe værdi: Hvis ikke kvadratmeterne kan udnyttes ordentligt, så kan det ikke svare sig at bruge ejendommen og så kan den ikke hente leje ind.

- Du skal ultimativt altid se på, hvad ejendommen kan udlejes til. Huslejen er, uanset om det er offentligt eller privat, et udtryk for udbud og efterspørgsel. Der skal være en bruger af ejendommen. Det er den værdi, brugeren har af at kunne bruge ejendommen, der giver værdien. Hvad vil en lejer betale i husleje?, siger Peter Back.