En ny spiller har meldt sig på det københavnske udlejningsmarked.

På få år har boliggiganten Blackstone købt massivt op i københavnske ejendomme og sidder nu på en portefølje bestående af 160 ejendomme og 2.300 boliger.

Men trods den korte tid på udlejningsmarkedet trækker den amerikanske kapitalfond et spor af tabte sager i Huslejenævnet efter sig.

Ud af 23 behandlede sager er kun tre gået Blackstones vej. I 20 sager har en lejer fået medhold i Huslejenævnet. Øvrige 37 sager er på vej til at blive behandlet i nævnet.

Det viser en række aktindsigter fra huslejenævnene i Frederiksberg og København.

- Det siger mig, at Blackstone sætter lejeniveauet ekstremt højt, og så siger det mig, at det er en forretningsmetode, at de ikke kan finde ud af at overholde reglerne, siger Claus Højte, der er formand for Lejernes Landsorganisation i Hovedstaden.

James Seppala, Blackstones europæiske ejendomschef, afviser, at Blackstone bevidst sætter lejen for højt. Han henviser til, at størstedelen af sagerne i Huslejenævnet stammer fra konflikter med den tidligere udlejer.

- Vi har opbygget denne portefølje på få år. I visse tilfælde har det betydet, at vi har overtaget nogle verserende sager. Vores ledelsesteam er fokuseret på at få de her sager løst, siger James Seppala.

Ville falde i Huslejenævnet

For at undersøge påstanden fra Lejernes Landsorganisation har DR Nyheder foreholdt Blackstones udbud af lejligheder en af landets fremmeste eksperter på området, Jakob Juul-Sandberg, advokat ved Focus Advokater.

Jakob Juul-Sandberg har gennemgået de 17 lejemål, som den 18. oktober var udbudt på Blackstones danske administrationsselskab 360 Norths hjemmeside.

Størstedelen af de udbudte lejemål er blevet istandsat 'gennemgribende'.

Det betyder, at huslejen skal bestemmes ud fra 'det lejedes værdi'. Dette går ud på, at lejeniveauet ikke må afvige 'væsentligt' fra den gældende leje på markedet.

- Helt overordnet er der tale om objektivt dyre lejligheder. Og når man regner sig frem til, hvad der er kvadratmeterlejen for de her lejligheder, så vil jeg også forvente, at de her lejligheder ikke ville gå igennem huslejenævnet, siger Jakob Juul-Sandberg, der underviser i lejeret og er formand for Huslejenævnet i Jylland.

Smertegrænsen og op

Det er Jakob Juul-Sandbergs vurdering, at Blackstones administrationsselskab 360 North presser prisen til det yderste, når de udbyder de istandsatte lejligheder.

- For dem, der er gennemgribende moderniserede, der vil jeg umiddelbart vurdere, at samtlige ligger på smertegrænsen eller et godt stykke over smertegrænsen, siger han.

- Kigger man isoleret på udbudsprisen, så er der et klart mønster, at priserne her ligger højere, end det Huslejenævnene godkender. Det er ikke i sig selv ulovligt, det bliver det først, hvis de holder fast i prisen, efter Huslejenævnet har sanktioneret lejeniveauet.

Jakob Juul-Sandberg giver et eksempel på en lejlighed udbudt af Blackstone via 360 North.

- Ikke ulovligt

Det er altså ikke ulovligt at udbyde en lejlighed til en pris, som ville falde i Huslejenævnet. Og retter Huslejenævnet lejen, skal den blot justeres derefter.

Derfor kan det også være en god forretning at satse på, at 'går den, så går den'.

- Lejeren kan skrive under i morgen og gå ned i Huslejenævnet i overmorgen. Og så kan lejen justeres derefter. Det kommer ikke til at koste en straf eller en bøde til udlejeren.

- Men Blackstone prøver at køre den lige til grænsen forstået på den måde, at de ikke generelt har nedsat deres priser på baggrund af de her huslejenævnsafgørelser, siger Jakob Juul-Sandberg.

Men at lejeniveauet sættes højere end 'det lejedes værdi' er slet ikke unormalt, forklarer Jakob Juul-Sandberg. Forklaringen er, at efterspørgslen efter tag over hovedet er meget stor i Hovedstaden:

- Der er mange eksempler på, at priserne i Hovedstaden er over smertegrænsen. Umiddelbart tænker jeg, at det er et udtryk for, at der er så stor efterspørgsel, at man nok godt kan gøre det her. Så generelt er det et udtryk for, at der er et marked for de her priser, siger Jakob Juul-Sandberg.

Store, dyre lejligheder

Blackstones lejligheder er typisk store, nyistandsatte lejligheder til en høj kvadratmeterpris.

Mens selv om lejlighederne udstråler luksus og ekstravagance, så er realiteterne ofte, at mange må stuve sig sammen for at få råd til at betale huslejen, forklarer Claus Højte fra Lejernes Landsorganisation.

- Dem, der lejer de her lejligheder, er ikke nødvendigvis folk, der har råd til at bo i dem. De er nødt til at bo sammen med meget lidt plads, og det betyder, at boligforbruget i de store byer falder, og vi rykker tættere og tættere sammen, og det giver en faldende kvalitet på boligen, siger Claus Højte.

Han opfordrer til, at lejere i renoverede Blackstone-ejendomme tager kontakt til Lejernes Landsorganisation eller går direkte i Huslejenævnet, da der typisk vil ligge en huslejenedsættelse i horisonten.

- De skal teste, om lejen er korrekt, og jeg kan skuffe mange og sige, at lejen i de fleste tilfælde er for høj, siger Claus Højte.

For Blackstone handler det først og fremmest om at have en god relation til lejerne, forklarer James Seppala:

- Vi er en langsigtet ejer af disse ejendomme i København, og i dette perspektiv er det vigtigt for os, at vi har et positivt forhold til vores lejere. Vi arbejder aktivt for at løse de sager i Huslejenævnet, som vi har, så hurtigt, som vi kan.