På få år har huslejen for mindre lejligheder i København fået et markant vrid opad.

Mens en gennemsnitlig toværelseslejlighed i hovedstaden i 2014 kostede 8.536 kroner om måneden i gennemsnit, skal man i dag punge ud med månedlige 11.225 kroner for en udbudt toværelseslejlighed, viser tal fra Boligportalen.dk.

Det er en stigning på 31 procent på fem år.

- De lejligheder, der er betalelige, de forsvinder lige nu i et meget højt tempo. Og efterhånden er det næsten umuligt at finde en bolig i København, hvis man har en middelindkomst, siger Claus Højte, der er direktør for Lejernes Landsorganisation i Hovedstaden.

Politimanden flytter til København

Huslejestigningen er så voldsom, at flere eksperter ligefrem advarer mod at forsøge at bosætte sig i København, hvis man er en del af lav- eller middelindkomstgruppen.

- Vi er på vej ind i en krise, når vi taler boligbyrde, som er udgiften til bolig i forhold til indkomst. Det bliver sværere og sværere for de svage grupper at få råd til at bo i den centrale del af byen. Derfor bliver de skubbet længere ud, siger Curt Liliegreen, der er direktør i Boligøkonomisk Videncenter.

Boligmarkedet i København er opdelt i tre klumper: Omkring en tredjedel af boligerne er andelsboliger, en femtedel er ejerboliger, mens den sidste del af boligerne udlejes som almene boliger eller på det private udlejningsmarked.

Og rejser man ikke til hovedstaden med en bugnende bankbog, er det private udlejningsmarked stort set den eneste mulighed for at få tag over hovedet.

- Lad os sige, at du er en ung sygeplejerske eller politimand, som flytter til København. Kan du komme ind i en billig andelsbolig? Nix. Kan du få en almen lejlighed? Nej, der er 25 års venteliste.

- Hvis du skal købe en ejerlejlighed, kræver det, at du bliver godkendt i banken. Og der skal meget til. Kan du heller ikke det, så er du henvist til det private udlejningsmarked, og der er huslejen kommet rigtig højt op de seneste år, siger Curt Liliegreen.

Tallene fra Boligportalen.dk bakkes op af et skøn, som Boligstyrelsen har lavet for DR Nyheder.

Ifølge styrelsen er antallet af udlejningsboliger i København til under 5.000 kroner om måneden faldet fra 48.000 i 2015 til cirka 36.300 i 2019.

Et fald på knap 25 procent:

- Før var det de unge og de ældre og dem med lave indtægter, som havde svært ved at finde en bolig, de kunne betale. Men nu er problemet kommet til middelklassen, siger Claus Højte.

Fidusen

En af årsagerne til at de billige lejeboliger forsvinder, skyldes en paragraf i boligreguleringsloven.

Paragraffen hedder 5 stykke 2 og giver udlejeren mulighed for at lave en 'gennemgribende forbedring' af lejemålet, hvorved huslejen kan få et vrid opad. Fra for eksempel 10.000 til 20.000 kroner om måneden.

Metoden er udbredt og kendes blandt andre fra den amerikanske kapitalfond Blackstone, der på få år har opkøbt københavnske udlejningsejendomme for næsten otte milliarder kroner.

Dokumentaren "De Riges By - på desperat boligjagt" undersøger det københavnske boligmarked og konsekvenserne af de stigende lejepriser. Se den her.

Ved at investere omkring 250.000 kroner i for eksempel et nyt køkken og badeværelse har investorer fundet en kattelem ud af den restriktive boligreguleringslov. I stedet skal lejemålet udlejes efter 'det lejedes værdi'.

Og det giver helt andre muligheder for at skrue på huslejen:

- Blackstone har fået øje på den her fidus. Ved at investere nogle få penge kan de få et kæmpe stort afkast, så snart en lejer flytter. Den har de fået øje på, og det er jo dygtigt set.

- Problemet er bare, at når de går ind og laver de her renoveringer, så kan det godt være, at der kommer en masse fine nye køkkener og badeværelser i København. Der er bare ikke nogen, som har råd til at bo i de lejligheder, siger Claus Højte.

Og den udbredte udnyttelse af paragraf 5 stykke 2 er ikke god for sammensætningen af beboere i København, vurderer Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter:

- Hvis du går ind og udnytter paragraf 5, stk. 2, så er der en rigtig god forrentning i lige netop den investering. Og der er altså noget, der tyder på, at det har negative konsekvenser for det københavnske boligmarked.

Blackstone: Vi hæver kvaliteten

James Seppala, der er øverste chef for Blackstones europæiske ejendomsportefølje, fortæller til DR Nyheder, at de markante huslejestigninger skal ses i lyset af et lavt udgangspunkt.

Blackstone har de seneste år købt massivt op i ældre udlejningsejendomme i København, hvor mange lejere sidder i store lejligheder til en lav månedlig husleje.

- I mange tilfælde er de her lejligheder ikke blevet berørt i årtier. Jeg synes, det er fair, at en udlejer, som investerer store beløb i en lejlighed, skal have en højere leje for en fuldt renoveret lejlighed, end for en lejlighed der måske ikke er blevet berørt i årtier, siger James Seppala.

Men lejeniveauet er ikke bare højere. Det er langt, langt højere. Ofte dobbelt så højt og nogle gange tre gange så højt?

- Det afhænger signifikant af, hvornår de historiske lejekontrakter var indgået. Hvis de blev indgået 30-40 år siden, er lejen i dag måske 4.000 kroner om måneden, og det er halvdelen af niveauet for almene boliger, siger Seppala.

Også Ejendom Danmark, som repræsenterer udlejerne, henviser til en ubalance mellem udbud og efterspørgsel i København.

- Mange mennesker ønsker at bo i København. Der er stor efterspørgsel, og mange vil gerne ind at bo centralt, og det er klart, at det giver højere priser, siger Jannick Nytoft, administrerende direktør i Ejendom Danmark.

Han afviser dog, at lejepriserne efterhånden er drevet til et niveau, som driver middelklassen ud af byen.

- Det her med at middelklassen ikke har mulighed for at bo i Købehanvn, det er ikke rigtigt. Men det er klart, at når mange ønsker at bo i københavn, så betyder det stigende priser, siger Jannick Nytoft.

Opdateret med kommentarer fra Ejendom Danmark.