Corona-krisen har skygget for en omstridt politisk aftale om at skubbe boligspekulanter ud af udlejningsmarkedet i de store byer.

Derfor har mange måske også glemt, hvor stor opmærksomheden var om det såkaldte Blackstone-indgreb, da et politisk flertal i en sen aftenstund i januar blev enig om en række stramninger på området.

I sidste måned blev loven vedtaget, og i dag træder den i kraft.

- Nu er loven trådt i kraft, og det betyder, at udlejningsejendomme, men faktisk også andelsboliger, skal vurderes lavere, siger Mikkel Høegh, der er boligøkonom hos Jyske Bank.

'Spekulantstoppet'

Diskussionen om indgrebet på lejeboligmarkedet har især handlet om andelsboligerne, som er den mest udbredte boligform i København.

Mange andelsboligforeninger vurderes efter samme princip som udlejningsejendomme.

Derfor lyder kalkylen, at når investorer skræmmes væk, falder udlejningsejendomme i værdi. Og når udlejningsejendomme falder i værdi, så falder andelsboliger i værdi.

Banker og erhvervsmæglere - som værdisætter andelsboligforeninger - advarer om prisfald for andelsboligforeninger på mellem 10 og 20 procent.

Ministeriets egne beregninger skønner prisfald på mellem tre og otte procent.

- Ud fra en gennemgangen af vores bøger er vores vurdering, at andelsboligforeningerne skal tage et tab på omkring 15 procent. Men nu skal lovgivningen lige bundfælde sig, og så må vi se, hvordan markedet tager imod de nye regler, siger Mikkel Høegh, som forklarer at Jyske Bank allerede har nedskrevet på andelsboligforeninger i deres regnskaber.

Det forventede prisfald skyldes især en ny regel om et såkaldt spekulantstop.

Det går ud på, at der skal gå mindst fem år fra en ejendom skifter hænder, til en ny ejer må renovere ejendommen efter boligreguleringslovens paragraf 5.2.

Det er den paragraf, der også er blevet kaldt Blackstone-paragraffen, fordi udenlandske kapitalfonde - som amerikanske Blackstone - har udnyttet paragraffen til at hæve huslejen kraftigt i de udlejningsejendomme, de har opkøbt og renoveret.

Pres på andelsboliger

For at skåne andelsboligerne for prisfald har det politiske flertal friholdt andelsboliger fra 'spekulantstoppet'.

Hvis en andelsboligforening sælges til en ejendomsinvestor, vil spekulantstoppet ikke gælde for de nye købere.

Men en sådan friholdelse gør det interessant for investorer at opkøbe andelsboliger, fordi de dermed slipper for at skulle vente fem år, før ejendommen kan renoveres.

Derfor frygter Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) nu, at de nye regler vil lægge et pres på andelsboligforeningerne for at lade sig sælge:

- For os er det en bekymring, at pensionsselskaberne og kapitalfonde vil lægge et pres på foreningerne, som så vil lade sig opløse, siger Jan Hansen, der er direktør i ABF.

- Det er jo ikke noget godt scenarie, hvis man for eksempel har valgt at blive andelsbolighaver og så et år senere bliver stemt ned på en generalforsamling og må overgå til at være lejer, fordi der kom et godt tilbud fra en kapitalfond, fortsætter Jan Hansen.

Han glæder sig over at være del af en ekspertgruppe, som skal følge udviklingen tæt.

Ikke intentionen

Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh, ser allerede en stigende interesse fra pensionsselskaber for at købe andelsboliger.

Han er ikke i tvivl om, at de nye regler giver færre andelsboliger.

- Når året er omme, så tror jeg, der er flere foreninger, som har valgt på deres generalforsamlinger at sælge og tage gevinsten og derved udnyttet den beskyttelse, der er skabt i loven for andelsboliger, som kan give en gevinst, hvis man sælger, siger Mikkel Høegh.

Boligordfører hos Socialdemokratiet, Henrik Møller, deler dog ikke bekymringen.

- Der har hele tiden være bekymringer forskellige steder. Og det er også klart, at når du rører ved boligmarkedet, så opstår der tvivl. Men jeg vil gerne have is i maven og se, hvordan markedet tager imod det her.

- Det er på ingen måde intentionen, at den her lovgivning skal opløse andelsboligforeninger, siger Henrik Møller.

Han påpeger, at man med loven har strammet muligheden for at opløse en andelsboligforening, så det nu kræver en tilslutning på 80 procent i foreningen. Dermed sikrer man sig bedre mod en opløsning.

Paradokset

Henrik Møller peger også på, at snakken om de nye regler især har handlet om et prisfald for andelsboligerne.

Og nu er problemet pludselig, at de er blevet for meget værd og derfor får svært ved at modstå ivrige investorer med penge på lommen.

- Vi har hele tiden fået at vide, at andelsboligerne ville blive ramt vildt hårdt. Men nu er det pludselig en anden historie. Jeg mener, at vi har forsøgt bedst muligt at gardere os, siger han.

Også Jan Hansen fra ABF undrer sig over snakken om store prisfald, når problemet nu snarere er, at andelsboligforeningerne risikerer at blive for attraktive.

- Jeg synes, at bankerne har et forklaringsproblem, når de først siger, at det her giver kæmpe prisfald, og derefter fortæller, at andelsboligforeningerne bliver mere efterspurgte, siger Jan Hansen.

Men ifølge Mikkel Høegh, boligøkonom hos Jyske Bank, er der en god - og teknisk - forklaring på de to modsætninger:

- Der er faktisk et misforhold i det her. For selv om de her fordele for andelsboligerne faktisk gør dem mere værdifulde, så står der stadig i bekendtgørelsen, at andelsboligforeningerne skal vurderes som var de udlejningsejendomme.

- Dermed kommer vi til at skabe en forskydning mellem den bogførte og den reelle pris, siger han.

Ifølge Mikkel Høegh bør man kigge på den såkaldte værdiansættelsesbekendtgørelse for at undgå prisfald for andelsboligforeninger.