Siden 2012 har de offentlige vurderinger af andelsboliger stået stille. Imens er priserne på det private marked for lejeboliger banket derudad.
Det kan være en af hovedårsagerne til, at mere end hver anden andelsbolig har fået vurderet prisen med en såkaldt privat valuar for at sikre en højere værdi.
Det viser en rapport, som en ekspertgruppe har udarbejdet for Transport- og Boligministeriet.
Rapporten er offentliggjort, netop som politikerne med boligminister Kaare Dybvad (S) i spidsen går til forhandlinger om et indgreb på markedet for lejeboliger, der kan ramme andelsboligejere med såkaldte valuarvurderinger hårdt.
Det mener direktør for ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation Jan Hansen.
- Det vigtigste er, at vi får en politisk aftale så hurtigt som muligt. Usikkerhed breder sig som ringe i vandet. Det gør, at købere holder sig tilbage, og at der er sælgere, som har svært ved at sælge til prisen, siger han.
Mange risikerer at blive ramt
Ekspertguppens undersøgelse viser, at cirka 55 procent af alle andelsboliger har sat ejendommens værdi ved hjælp af en privat valuar, som skal sikre en værdi, så andelsboligerne kan sammenlignes med værdien på private udlejningsejendomme.
Rapporten er lavet for at undersøge politikernes muligheder for at bremse udenlandske kapitalfonde, der gennem en særlig paragraf i boligloven i årevis har kunnet skrue gevaldigt op for huslejen ved at sætte gamle udlejningsejendomme i stand.
Men det truende politiske indgreb på lejemarkedet er ren gift for andelboligejere, der har gjort brug af en privat valuar til at skrue op for værdien, siger Jan Hansen.
- Hvis man går ind og ændrer på regelsættet, og det får den konseksvens, at priserne på udlejningsejendomme falder, så vil det også få betydning for den enkelte andelsboligforening, siger han.
'Nogle har sat værdien helt til loftet'
Ekspertgruppen lægger op til fire forskellige modeller: A, B, C eller D.
Hvis politikerne vælger model A, kan det eksempelvis komme til at betyde, at andelshavere i de store byer i gennemsnit vil tabe 25 procent på deres boliger, skriver ekspertgruppen.
- Ligegyldig hvilken model, man anvender, så kan det have betydning, siger Jan Hansen.
Her er de fire modeller:
- •
Model A: Går ud på at afskaffe den omdiskuterede paragraf 5, stk. 2 i boligreguleringsloven og vil betyde, at udlejerne tjener mindre på at lave gennemgribende forbedringer af de gamle boliger, fordi de ikke længere kan hæve huslejen markant.
- •
Model B: Som reglerne er i dag, kan en udlejer ikke lave en forbedring af en bolig efter reglerne i paragraf 5.2, med mindre ejendommen mindst har energimærke D. Ekspertgruppens anden model går ud på at skærpe dette krav, så ejendommen mindst skal have energimærke C.
- •
Model C: I dag skal en udlejer lave gennemgribende forbedringer for mindst cirka 250.000 kroner, hvis han skal kunne sætte huslejen op efter paragraf 5,2. Ekspertgruppens Model C vil fordoble den beløbsgrænse.
- •
Model D: Med ekspertgruppens sidste model afskaffes paragraf 5.2, så udlejerne ikke længere kan sætte huslejen i vejret efter en gennemgribende renovering. Til gengæld kompenseres udlejerne ved at kunne få et højere afkast, hvis de forbedrer boligen efter en anden paragraf, nemlig paragraf 5, stk 1.
- •
Ifølge direktør Jan Hansen er det vigtigt, at politikerne hurtigst muligt vælger én af de fire modeller, så andelsboligejerne kan få klarhed.
Det vil især være de ejere af andelsboliger, som har købt boliger, efter at værdien af en forening er sat op, som vil være de store tabere, lyder det fra direktøren.
- Vi ved, at der er nogle foreninger, der har valgt at fastsætte værdien helt til loftet. Hvis der er andelshavere, der har købt en bolig i de foreninger inden for de seneste år, så kan de risikere, at andelen falder i værdi, og hvis de skal sælge, så kan det blive med tab, siger han.
Hvad er din anbefaling til foreninger, der har skruet op for værdien?
- At man på den årlige generalforsamling, hvor man fastsætter ejendommens værdi og beslutter en pris for andelene, får lagt en buffer ind, så der er noget luft, hvis ejendomsværdien falder.
Men det har vel stadig konsekvenser for de, der har købt til den forhøjede valuarvurdering?
- Det er også derfor, vi siger, at andelshavere, der har købt eller belånt deres andel i foreninger, hvor man har handlet til loftet, der kan det få betydning, hvis priserne på udlejningsejendomme falder.
Hvor mange vil være interesserede i at sænke værdien?
- En valuarvurdering er noget, der skal gentages en gang om året, og det er vores opfattelse, at hvis diskussionen kommer op på en generalforsamling, så er der forståelse for, at man ikke gør prisen helt så konjunkturafhængig ved at fastsætte en lavere værdi.
Er andelsboligejeren selv skyld i den her situation?
- Andelsboligforeningerne har anvendt de muligheder, der er i lovgivningen. Og en af de muligheder er at få en valuar til at fastsætte ejendommen som udlejningsejendom, og det har flere vurderet, at de var nødt til, siger Jan Hansen, der er direktør for ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation.
Stadig i tvivl om, hvad boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2 går ud på? Se forklaringen i videoen her: