Sorte skyer trækker ind over boligmarkedet, og husejerne skal forvente kraftige prisfald.

Det er begyndelsen af april, og coronakrisen sender chokbølger igennem dansk økonomi.

Vismændene kommer hurtigt på banen med en forudsigelse af konsekvenserne, og selv i deres mest optimistiske scenarie viser prognoserne for 2020, at huspriserne falder med 8,2 procent - i et pessimistisk scenarie 11 procent.

- Krisens omfang er meget vanskelig at vurdere, men der er ingen tvivl, om at krisen vil sætte sig markante spor i såvel den danske økonomi som de offentlige finanser, skriver vismændene 6. april.

Men deres dystre forudsigelser er blevet manet i jorden - boligmarkedet har foreløbig klaret sig godt igennem coronakrisen. Ifølge de seneste tal fra Danmarks Statistik har der været lutter prisstigninger på både enfamiliehuse og ejerlejligheder i alle årets første syv måneder.

Og forleden udkom vismændene med en ny prognose for boligpriserne i 2020 - her spår de en stigning på helt op til tre procent.

Men hvad skete der lige? Hvordan kunne vi gå fra forventninger om et prisfald på 11 procent til stigninger på tre procent.

Vismænd er stadig i tvivl

John Smith, der er sekretariatschef i De Økonomiske Råd, hvor vismændene hører under, erkender, at de er blevet meget overrasket over udviklingen.

- Det er lysende klart, at vi er det. Det er sjældent, at vi laver så store ændringer i vores prognoser på et halvt år. Grundlæggende har vi ikke fuld forståelse for, hvad der er sket, og hvorfor vi tog fejl. Vi kan konstatere, at vi tog fejl, for boligpriserne har været stigende, siger John Smith.

De økonomiske modeller for boligmarkedet har et meget stort fokus på beskæftigelsen i samfundet, fordi stigende ledighed ofte hænger sammen med lavere boligpriser.

Fra februar til april dykkede beskæftigelsen i Danmark med godt 93.000 personer - det viste med al tydelighed, hvor alvorlig coronakrisen ramte.

De seneste tal viser dog, at der i øjeblikket kun er 38.000 færre lønmodtagere sammenlignet med februar, som var sidste måned, før Danmark blev lukket ned som følge af coronavirus.

Ifølge John Smith er en mulig forklaring på, hvorfor vismændene har taget så meget fejl, at der blev fokuseret for meget på det samlede fald i beskæftigelsen.

- Beskæftigelsen er faldet mere for nogle grupper end for andre, og det er meget muligt, at de grupper, der har oplevet det største fald i beskæftigelsen, er nogle, der er mindre til stede på ejerboligmarkedet.

- Det kan være en forklaring på, at boligpriserne ikke er faldet, som vi troede, siger John Smith.

Kunne I ikke have forudset det i jeres prognoser, at det primært ville være ufaglærte, der ville miste deres job?

- Det er klart, at det var en helt usædvanlig situation, vi stod i dengang. Man skulle hurtigt ud med et bud på, hvad der kunne ske. Og jeg tror ikke, at vi har haft et så asymmetrisk skævt stød til økonomien som det her. Finanskrisen spredte sig eksempelvis ret hurtigt til hele økonomien, så her blev både folk med høje og lave indkomster ramt.

- Med coronakrisen er nogle sektorer ramt helt ekstremt meget, og nogle er ramt hårdt. Og så er relativt mange sektorer næsten ikke ramt, eller måske er de lige frem positivt påvirket. Jeg kan ikke komme i tanke om, at økonomien er blevet ramt så meget og så skævt, siger John Smith.

Advarer imod jubeloptimisme

I Boligøkonomisk Videncenter erklærer direktør Curt Liliegren sig også overrasket over udviklingen på boligmarkedet i det seneste halve år.

Han forklarer blandt andet boligpriserne med den fortsat meget lave rente og det danske realkreditsystem, som er lettere at få adgang til for almindelige mennesker.

Men han er også enig i, at coronakrisen har vist, at det i hvert fald ikke i første omgang er dem med lidt flere penge på lønkontoen, der er blevet ramt, og at boligmarkedet derfor foreløbigt klarer frisag.

- Det er de ufaglærte, og ikke de højt uddannede, der har mistet jobbet. Derfor vil der være boligmarkeder, der overhovedet ikke mærker det her, fordi folk ikke er ramt på deres beskæftigelse.

- Det gør sig gældende i mange lande, at det er en ulige type af krise. Den har ramt oplevelsesindustrien hårdt, og dem, der arbejder der, er ikke dem, der køber dyre lejligheder i Tuborg Havn eller Nordhavn. Krisen er kommet på en anden måde og rammer meget selektivt i nogle erhverv, siger Curt Liliegren.

Der kører lige nu mange historier i medierne om, at ejendomsmæglerne ikke kan få armene ned. Men Curt Liliegren advarer imod at være jubeloptimister.

- Vi kan se, at der er solgt mange boliger, særligt huse. Men når vi blandt andet sæsonkorrigerer prisdata, stiger det ikke så meget. Derfor siger jeg ’pas nu lige på med at råbe for meget op’, siger han.

Nordea: Nemt at være bagklog

I Nordea laver de også prognoser for boligmarkedet, og her var de knap så pessimistiske som vismændene, da coronakrisen var på sit højeste i april.

Alligevel forudså de et prisfald på omkring fem procent i 2020. 10. september lød prognosen så på en prisstigning på 1,2 procent, men boligøkonom i Nordea Lise Nytoft Bergmann forventer en yderligere opjustering i nær fremtid.

Hun forklarer også de forkerte skøn med, at boligmarkedet og arbejdsmarkedet ofte går hånd i hånd.

- Kommer der kviksand under arbejdsmarkedet, plejer det også at komme under boligmarkedet. Og krisen ramte også arbejdsmarkedet. Derfor forventede vi også en kraftigere reaktion på boligmarkedet, siger Lise Nytoft Bergmann.

- Når man står med en epidemi af den her kaliber, står man med et ukendt fænomen tilbage i marts og april. Derfor er det meget nemt at være bagklog i dagens lys. Vi vidste faktisk ikke, hvad vi helt havde med at gøre, og hvor voldsomt virusudbruddet ville blive, siger hun.