Tre af landets største banker advarer nu i klare vendinger om, at priserne på en stor del af landets andelsboliger er skruet meget kraftigt op.

Nordea, Sydbank og Arbejdernes Landsbank fortæller alle de samme historier om andelsboligforeninger med bekymrende høje valuar-vurderinger.

De høje vurderinger er sat af private valuarer, som benyttes til at værdiansætte de enkelte andelsboligforeninger. Det betyder, at prisen på de enkelte andelsboliger kan ende på urealistisk store millionbeløb.

Bankerne er bekymrede over, om valuar-vurderingerne er til at stole på.

- Vi kan se, at når vi får de her valuar-vurderinger ind på ellers forholdsvis sammenlignelige ejendomme, så kan der være stor forskel på, hvad de bliver værdiansat til afhængig af, om der er tale om en aggressiv valuar eller en mere konservativ valuar, siger Lise Nytoft Bergman, der er boligøkonom i Nordea.

- Spredningen i værdiansættelserne er foruroligende stor, og i de værste tilfælde kan de svinge med op til 100 procent, hvis man sammenligner de mest konservative værdiansættelser med de mest aggressive, siger Lise Nytoft Bergman.

Banker smækker kassen i

Arbejdernes Landsbank vurderer, at hver tredje andelsbolig, der er vurderet af en valuar, er værdiansat højere, end hvad banken selv vil låne ud til.

- Af de andelsboligforeninger, vi kender, har cirka 70 procent valuar-vurderinger, og ud af dem har omkring 30 procent en højere værdiansættelse, end vi kan belåne andelsboligen ud fra, siger Asger Friis Pedersen, boligchef i Arbejdernes Landsbank.

Men når du som branchekender ser, at så mange er vurderet højere, end I kan belåne dem til, er der så ikke et problem?

- Jeg tror, at det vil være utænkeligt at overføre til ejerboligmarkedet, at man ikke vil belåne efter værdien på en tredjedel af alle handler i Danmark. Så selvfølgelig er det et opmærksomhedspunkt, siger Asger Friis Pedersen.

Hos Sydbank gentager det samme billede sig.

- Vi kan ikke sætte tal på, for vi fører ikke statistik, men det er vores indtryk, når vi kigger på valuar-vurderingerne, at det meget, meget ofte fører til, at vi vurderer både ejendomme og andelsbeviser lavere, end valuarerne har gjort, siger Michael Kristensen, der er afdelingsdirektør i Sydbank.

DR Nyheder har set en række eksempler på valuar-vurderinger, der over få år skruer prisen i vejret på andelsboliger i enkelte foreninger og eksempler på stærkt svingende vurderinger fra valuarer af den samme ejendom.

Valuar-vurderinger en alvorlig bekymring

Andelsboligforeningerne kan selv vælge mellem at benytte den offentlige vurdering til værdiansættelse eller at bruge en privat valuars vurdering. Og mange andelsboligforeninger har valgt at bruge en valuar-vurdering, da de offentlige vurderinger har stået stille siden 2011, og derfor ikke længere er retvisende for, hvad en bolig kan være værd.

Halvdelen af alle andelsboliger i Danmark bliver i dag værdisat efter valuar-vurderinger, fastslår en rapport fra Transport- og Boligministeriet, der blev udgivet tidligere på måneden.

- Vi er nødt til at tage bankernes advarsel alvorligt. Bankerne er interesseret i at låne penge ud til deres kunder og tjene penge, så når bankerne selv kommer og advarer om, at nu er det galt med værdigrundlaget for deres udlån, så er det noget, man skal tage meget, meget alvorligt, siger Curt Lilliegreen projektdirektør ved Boligøkonomisk Videnscenter.

- Det viser, at vi endnu ikke har fået styr på valuar-vurderingerne. Der er meget stor forskel på andelsboligforeninger, det er som nat og dag, siger Curt Lilliegreen og opfordrer potentielle købere til at være på vagt.

Både i Nordea, Sydbank og Arbejdernes Landsbank lægger man vægt på, at der stadig er mange sunde andelsforeninger med retvisende vurderinger, og det derfor kan være en god idé at købe en andelsbolig.

Nye regler virker ikke

I oktober 2018 blev der ellers indført skærpede regler på valuar-området for at sikre mere ensartede vurderinger.

I Nordea støder man dog stadig på høje vurderinger.

- Når vi kreditvurderer, tager vi altid udgangspunkt i vores egen vurdering, og den er ofte lavere end foreningens eventuelle valuar-vurdering. Vi vurderer, at de skærpede krav ikke har haft den ønskede effekt, siger Lise Nytoft Bergman fra Nordea.

Heller ikke hos Sydbank har man kunne mærke de nye regler.

- Det er ikke vores indtryk i Sydbank, at det har ført til den store ensartethed i valuar-vurderingerne, siger Michael Kristensen fra Sydbank.

Politisk indgreb på vej

Gennem valuar-reglerne er værdiansættelsen af ejendomme med andelsboliger tæt knyttet til prisen på ejendomme med lejelejligheder. Valuaren skal nemlig – kort forklaret - værdiansætte andelsboligforeningens ejendom, som om den var en ejendom med udlejning.

De seneste år er priserne på udlejningsejendomme steget, og de prisstigninger har været med til at få nogle valuarer til at skrue op for deres værdiansættelser af andelsbolig-ejendomme. Ifølge bankerne i mange tilfælde også mere, end godt er.

Lige nu står markedet for udlejningsejendomme dog over for et politisk indgreb, der skal holde huslejerne nede i landets store byer. Indgrebet kan gøre det mindre attraktivt at være udlejer og dermed få priserne på udlejningsejendomme til at falde – det prisfald kan meget vel forplante sig til andelsbolig-ejendomme.

Inden for kort tid ventes det, at regeringen kan præsentere deres plan for et indgreb, der også kan få stor betydning for fremtidens valuar-vurderinger – og dermed også holdbarheden af de allerede afgivne valuar-vurderinger.