De seneste år er det kun gået én vej for huslejen i København og andre storbyer, og det er op. Meget op endda.
Det skyldes blandt andet, at en særlig paragraf i boligreguleringsloven tillader investorer at opkøbe ældre bygninger og sætte dem i stand, for så at skrue gevaldigt op for huslejen og sælge dem igen.
Den finte har et bredt flertal på Christiansborg i lang tid godt kunnet tænke sig at bremse for. De har bare ikke helt vidst hvordan. Derfor blev en ekspertgruppe i foråret sat til at se på problemet og komme med mulige modeller.
Dem har boligminister Kaare Dybvad (S) nu fået, så nu kan han indlede forhandlinger om at ændre den udskældte paragraf.
Men selv med ekspertgruppens rapport i hånden bliver det ikke let for politikerne at bremse bolighajernes indtog og de stigende huslejepriser. Alle modellerne i rapporten har nemlig afledte konsekvenser.
Hvis man helt fjerner paragraffen, kan det eksempelvis komme til at betyde, at andelshavere i de store byer i gennemsnit vil tabe 25 procent på deres boliger, viser rapporten, som bliver præsenteret senere i dag, og som DR Nyheder er kommet i besiddelse af.
Boligministeren ønsker først at udtale sig om rapporten, når den er offentliggjort.
Herunder kan du se ekspertgruppens fire modeller - og se, hvilke konsekvenser de vil have for udlejere, lejere og andelshavere:
Model A: Kan barbere 25 procent af andelsboligers værdi
Eksperternes første model er også den mest vidtgående, idet den ganske enkelt går ud på at afskaffe den omdiskuterede paragraf 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.
Det vil betyde, at udlejerne tjener mindre på at lave gennemgribende forbedringer af de gamle boliger, fordi de ikke længere kan hæve huslejen markant.
For lejerne vil det betyde, at huslejen især i hovedstadsområdet og i Århus vil stige langsommere, vurderer ekspertgruppen.
Men der er også en afledt effekt for andelsboliger, påpeger ekspertgruppen: I de store byer vil andelsboligerene i gennemsnit blive 25 procent mindre værd - og i værste fald kan der blive barberet op mod halvdelen af boligens værdi.
Det skyldes, at valuarvurderingen af andelsboligen typisk indregner et såkaldt 5.2-forbedringspotentiale, som forhøjer værdien af andelsforeningen. Så hvis 5.2-paragraffen bliver afskaffet, regnes forbedringspotentialet ikke med i vurderingen, og så vil ejendommen få en lavere værdi.
Det vil have stor betydning for andelhaverne, uddyber ekspert i lejeret Jacob Juul-Sandberg, der er advokat hos Focus Advokater:
- Hvis udlejningsboligerne falder i pris - og det vil de gøre, hvis man afskaffer 5.2-paragraffen - så vil det have en afsmittende effekt på andelsboligerne, siger han.
Samtidig vurderer han, at det er usikkert, om en afskaffelse af paragraffen overhovedet vil skræmme de udenlandske kapitalfonde væk.
- Der er ikke noget, som med sikkerhed kan sige, at en afskaffelse af 5.2 vil betyde, at kapitalfondene ophører med at investere, siger Jacob Juul-Sandberg.
Model B: Kan give lavere regninger på el, vand og varme
Som reglerne er i dag, kan en udlejer ikke lave en forbedring af en bolig efter reglerne i paragraf 5.2, med mindre ejendommen mindst har energimærke D.
Ekspertgruppens anden model går ud på at skærpe dette krav, så ejendommen mindst skal have energimærke C.
Forslaget kan forsinke huslejestigninger for lejerne, som også kan få lavere udgifter til el, vand og varme, påpeger ekspertgruppen.
For udlejerne vil det skærpede krav betyde, at op mod 80 procent (mod nuværende 20 procent) skal energirenovere, før de kan foretage 5.2-forbedringer. I de store byer vil det skærpede energikrav give udlejere et kapitaltab på 1-7 procent for ejendomme, som ikke lever op til det skærpede krav.
Andelsboligforeningerne vil også få et kapitaltab på 1-7 procent, hvis ejendommen ikke lever op til det skærpede energikrav.
Til gengæld kan modellen sætte gang i flere energiforbedringer af de ældre private udlejningsboliger.
- De positive konsekvenser vi jo være, at vi får optimeret energistandarden af nogle ældre udlejningsejendomme, men det kan også betyde, at det ikke er rentabelt for nogle ejendomsejere at gøre det her, siger advokat Jacob Juul-Sandberg og tilføjer:
- Og så kan de have den modsatte effekt, for så får man hverken energirenoveret eller renoveret på nogen som helst anden måde.
Artiklen fortsætter under videoen, der forklarer fidusen i den udskældte paragraf:
Model C: Udlejerne skal bruge flere penge på at renovere
I dag skal en udlejer lave gennemgribende forbedringer for mindst cirka 250.000 kroner, hvis han skal kunne sætte huslejen op efter paragraf 5,2.
Ekspertgruppens Model C beskriver, hvad der sker, hvis man fordobler den beløbsgrænse.
Huslejerne vil stige mindre end ellers, hvis det betyder, at udlejerne ikke længere vil benytte sig af paragraffen. Omvendt vil det betyde uændrede eller lidt højere huslejer, hvis udlejerne fortsat benytter sig af paragraffen, selvom beløbsgrænsen sættes op.
Modellen vil kunne få nogle regionalt skæve effekter, vurderer advokat Jacob Juul-Sandberg:
- I Københavnsområdet investerer udlejerne formentlig det dobbelte beløb allerede, så der vil det ikke have den store effekt, hvorimod i provinsen der kan man nok ikke bevare rentabiliteten, hvis man skal ud og investere 500.000 i stedet for 250.000 kroner, når man er bundet af det lejeniveau, der er i det pågældende område, så vil der ikke være den store fortjeneste.
Også når det kommer til andelsboligmarkedet er konsekvenserne usikre. Men ligesom udlejere vil få et lavere afkast, vurderer ekspertgruppen, at modellen vil føre til et værditab for andelsboligforeninger.
Model D: Større gulerod til at forbedre flere boliger
Med ekspertgruppens sidste model afskaffes paragraf 5.2, så udlejerne ikke længere kan sætte huslejen i vejret efter en gennemgribende renovering.
Til gengæld kompenseres udlejerne ved at kunne få et højere afkast, hvis de forbedrer boligen efter en anden paragraf, nemlig paragraf 5, stk 1.
Et højere afkast af forbedringer efter paragraf 5.1 vedrører alle boliger - også de boliger, der ikke nødvendigvis har brug for en gennemgribende forbedring - så der vil være en større økonomisk gulerod til at forbedre private udlejningsboliger.
Og hvis du ikke synes, det har været teknisk kompliceret hidtil, så bliver det i hvert fald nu.
Selv ekspert og advokat Jacob Juul-Sandberg har svært ved at overskue, hvad det vil betyde for udlejere, lejere og andelshavere:
- Her begynder vi at bevæge os over i en model, hvor det let kan blive teknisk i forhold til beregningen af afkastet. Det er svært at overskue både for lejere - og nok også svært for de fleste udlejere - at kalkulere sig frem til, hvilket afkast, man nu reelt får af sin investering. Og det kan betyde, at nogle vil afholde sig fra at gøre det, siger Jacob Juul-Sandberg.